Vous cherchez à savoir ce que change réellement la nouvelle loi pour les propriétaires 2026 ? Le paysage se compose en fait de plusieurs textes distincts, chacun avec son propre calendrier. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 modifie l’amortissement fiscal et le régime micro-foncier des bailleurs [S6][S9]. Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) — le document qui évalue la consommation d’énergie d’un logement — a changé depuis le 1er janvier 2026 [S13]. La loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025 a, elle, été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel [S2]. Ce guide distingue le droit déjà applicable des mesures encore soumises à décret, avec un calendrier sourcé et une FAQ pour vérifier votre situation.

En bref

• La loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) relève l’abattement micro-foncier à 50 % et le plafond de recettes à 30 000 € pour les locations nues, pour les mutations à compter de décembre 2025 [S6].
• Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé pour le DPE passe de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité [S13].
• La loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025 a vu 12 de ses 31 articles censurés par le Conseil constitutionnel le 20 novembre 2025 [S2].

Quels textes de loi s’appliquent aux propriétaires en 2026 ?

Trois textes structurent la situation du propriétaire bailleur en 2026. Aucun projet ou proposition non adopté n’est présenté ici comme du droit applicable : seuls les textes promulgués, en vigueur ou partiellement censurés figurent dans ce panorama.

Loi de finances 2026 et fiscalité locative

La loi de finances pour 2026 porte la référence loi n° 2026-103 du 19 février 2026 [S4][S9]. Elle modifie plusieurs paramètres de la fiscalité locative : amortissement fiscal forfaitaire en régime réel, évolution du micro-foncier, relèvement du plafond d’imputation du déficit foncier [S6]. Elle crée aussi un nouveau dispositif appelé « Relance logement », mis en place pour trois ans, ouvert aux logements en immeuble collectif neufs ou anciens sous condition de travaux [S3][S15].

Réforme du DPE et rénovation énergétique

Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’énergie utilisé dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 pour l’électricité [S13]. Ce changement favorise mécaniquement les logements chauffés à l’électricité, qui peuvent voir leur étiquette s’améliorer sans travaux. Les DPE réalisés à partir de cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient [S13].

Simplification du droit de l’urbanisme : ce qui a été censuré

La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite « loi Huwart », a été publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025 et est entrée en vigueur le 28 novembre 2025, sauf exception et sous réserve de la parution des textes réglementaires nécessaires [S2]. Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 20 novembre 2025 (n° 2025-896 DC) : 12 articles sur 31 ont été entièrement censurés et un article partiellement, faute de lien même indirect avec le texte initial déposé à l’Assemblée nationale [S2]. La création d’un référentiel national des bâtiments figure parmi les mesures supprimées [S2].

Frise chronologique des échéances 2025-2026

Le calendrier d’application s’est échelonné entre novembre 2025 et août 2026. Le tableau ci-dessous regroupe les dates identifiées dans les sources officielles.

Quand entrent en vigueur les mesures fiscales 2026 ?

Les mesures fiscales de la loi de finances 2026 suivent deux logiques : certaines s’appliquent rétroactivement aux mutations réalisées depuis décembre 2025 (micro-foncier, amortissement) [S6], d’autres démarrent à la promulgation du texte, le 19 février 2026, ou légèrement après, comme le dispositif « Relance logement » ouvert aux acquisitions à compter du 21 février 2026 [S15].

Textes réglementaires en cours de publication

La loi anti-squat de 2023 continue de recevoir des décrets d’application jusqu’en 2026, le dernier en date portant sur le diagnostic social et financier (4 août 2026) [S5]. Pour la loi Huwart, certaines dispositions demeurent subordonnées à des textes réglementaires : vérifiez le texte consolidé sur Légifrance pour connaître les dispositions applicables [S2].

Quelles obligations selon votre type de location (nue, meublée, saisonnière) ?

Les obligations varient sensiblement selon le régime choisi. Consultez votre ADIL (agence départementale d’information sur le logement) pour toute question relative à votre situation personnelle : ce guide décrit des conditions générales, pas une réponse individuelle.

Location nue et régime micro-foncier

Pour les locations nues relevant du micro-foncier — un régime fiscal simplifié applicable sous condition de plafond de recettes —, l’abattement forfaitaire passe à 50 % (contre 30 % auparavant) et le plafond de recettes annuelles à 30 000 € (contre 15 000 €), pour les mutations intervenues à compter de décembre 2025 [S6]. Au-delà de ce plafond, le bailleur bascule vers le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et, désormais, un amortissement forfaitaire du bien [S6].

Location meublée et location saisonnière

La location meublée relève d’un régime fiscal distinct, le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), dont les plafonds et taux propres à 2026 ne figurent pas dans les sources officielles consultées pour cet article : vérifiez les seuils exacts sur impots.gouv.fr ou auprès d’un expert-comptable avant toute déclaration.

Dispositifs d’aide à la location type Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages ouvre droit à une réduction d’impôt pour les bailleurs qui s’engagent à louer sous les loyers du marché, sous conditions de ressources du locataire [S11]. Il s’applique aux demandes de conventionnement enregistrées auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027 [S11]. Ce dispositif coexiste avec le nouveau mécanisme « Relance logement » créé par la loi de finances 2026, dont les critères d’éligibilité diffèrent [S15].

Seuils, abattements et taxes applicables aux revenus locatifs

Les montants ci-dessous proviennent exclusivement des textes officiels identifiés ; toute situation individuelle mérite une vérification auprès d’un professionnel avant application.

Micro-foncier et amortissement fiscal

Pour les mutations à compter de décembre 2025, le régime micro-foncier applique un abattement de 50 % et un plafond de recettes de 30 000 € [S6]. En régime réel, un amortissement fiscal forfaitaire de 5 % par an s’applique aux logements neufs loués en longue durée, et de 4 % par an dans l’ancien sous condition de travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien [S6]. Un bonus de rentabilité existe pour les loyers abordables : 5,5 %/4,5 % en secteur intermédiaire, 6 %/5 % en social, 6,5 %/5,5 % en très social (neuf/ancien) [S6]. Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est rehaussé à 40 000 € (contre 10 700 € auparavant) [S6], et l’exonération de plus-value intervient désormais après 20 ans de détention (contre 22 à 30 ans) [S6]. Les logements loués à titre de résidence principale sortent par ailleurs de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) [S6].

Taxe d’aménagement et cas particuliers patrimoniaux

La taxe d’aménagement (TAM) reste calculée selon l’article 1635 quater H du CGI, sur la base de la surface de construction multipliée par une valeur au mètre carré fixée forfaitairement, ou selon l’article 1635 quater B du CGI en cas de changement de destination de locaux non habités en logements [S1]. Pour les propriétaires détenant leur patrimoine via une société holding, une nouvelle taxe de 20 % s’applique aux exercices clos à partir du 31 décembre 2026, à partir d’un seuil de patrimoine de 5 millions d’euros [S3] — une situation qui concerne un nombre restreint de bailleurs patrimoniaux.

Quelles sanctions en cas de non-respect des nouvelles règles ?

Sanctions liées au DPE

Les sanctions identifiées dans les sources officielles restent ciblées : elles ne visent pas systématiquement le propriétaire, mais leurs conséquences pratiques le concernent directement.

Le diagnostiqueur qui ne transmet pas les résultats du DPE à l’Ademe (Agence de la transition écologique) s’expose à une amende de 1 500 € ; sans le numéro d’identification délivré par l’Ademe, le DPE n’est tout simplement pas valable [S13]. Conséquence directe pour le propriétaire bailleur : un DPE non transmis correctement ne peut pas être opposé au locataire, ce qui fragilise le bail. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant toute nouvelle mise en location [S13].

Conséquences de la censure du Conseil constitutionnel

La censure du 20 novembre 2025 rend inapplicables les 12 articles entièrement supprimés et la partie censurée d’un treizième article, notamment la création du référentiel national des bâtiments [S2]. Un propriétaire ne peut donc pas se prévaloir de ces dispositions supprimées, même si le reste de la loi Huwart reste en vigueur depuis le 28 novembre 2025 [S2]. Vérifiez le texte consolidé sur Légifrance avant toute démarche fondée sur cette loi.

Situations concrètes : DPE F, location saisonnière, zones tendues

Propriétaire bailleur et DPE F

Un propriétaire dont le DPE date d’avant juillet 2021 doit vérifier sa validité : si le diagnostic a été réalisé entre janvier 2018 et juin 2021, il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025 et doit être refait avant toute mise en location [S13]. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau facteur de conversion de l’électricité peut améliorer l’étiquette d’un logement chauffé électriquement, sans travaux ni nouvelle visite du diagnostiqueur pour les DPE antérieurs [S13].

Occupation illicite et trêve hivernale

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars et suspend les expulsions locatives [S8]. Mais les squatteurs occupant un domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, n’en bénéficient pas [S8]. La loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite continue de produire des décrets d’application en 2026, dont celui du 3 novembre 2025 sur la réparation en cas de refus du concours de la force publique [S5]. Le propriétaire concerné par un squat doit s’orienter vers la procédure administrative d’évacuation forcée précisée par la circulaire du 2 mai 2024 [S5].

Réductions fiscales sous conditions en zone tendue

Un bailleur situé en zone d’encadrement des loyers peut examiner deux dispositifs : Loc’Avantages, qui exige une convention avec l’Anah et des loyers inférieurs au marché [S11], ou « Relance logement », ouvert aux logements en immeuble collectif, neufs ou rénovés à hauteur d’au moins 30 % de leur valeur, loués non meublés comme résidence principale pendant au moins 9 ans, avec mise en location effective dans les 12 mois suivant l’achèvement [S15]. Le niveau exact du plafonnement des loyers dépend de l’arrêté préfectoral propre à chaque commune : vérifiez-le sur service-public.fr ou auprès de votre ADIL.

FAQ

Conclusion

2026 combine des textes déjà en vigueur — loi de finances, réforme du DPE, protection contre l’occupation illicite — et une loi d’urbanisme partiellement censurée par le Conseil constitutionnel [S3]. Aucune de ces mesures ne remplace un examen personnalisé de votre bail, de votre régime fiscal ou de votre diagnostic énergétique. En cas de doute sur vos obligations ou votre situation, consultez votre ADIL, un expert-comptable ou un professionnel du droit immobilier.

Sources

• [S1] BOFiP BOI-IF-TU-10-30-10 – 26/08/2026 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2026.
• [S2] Simplification du droit de l’urbanisme et du logement — ANIL / ADIL, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S3] Loi de finances 2026 : ce qui change pour les particuliers — Ministère de l’Économie et des Finances, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S4] BOFiP BOI-IR-RICI-110-10-20 – 27/08/2026 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2026.
• [S5] Loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite — ANIL / ADIL, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S6] Loi de finances pour 2026 — ANIL / ADIL, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S7] IR – Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » – Conditions d’application – Conditions de mise en location — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S8] Trêve hivernale 2025-2026 : ce que vous devez savoir — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S9] Loi du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Vie-publique.fr (DILA), date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S10] Déclaration de M. Mathieu Lefèvre, ministre délégué, chargé de la transition écologique, sur la politique de l’environnement, au Sénat le 7 avril 2026. — Vie-publique.fr (DILA), date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S11] Dispositif Loc’Avantages — ANIL / ADIL, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S12] IR – Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » – Champ d’application – Opérations concernées — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S13] Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S14] Particuliers : ce qui change au 1er janvier 2026 — Ministère de l’Économie et des Finances, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S15] De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.
• [S16] Bail commercial : ce qui change — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 08/09/2026.

Informations vérifiées le 8 septembre 2026. Contenu informatif : il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez les textes en vigueur sur Legifrance ou consultez un professionnel.