LMNP micro BIC ou réel
Choisir entre le micro-BIC et le régime réel change directement le montant de vos loyers meublés soumis à l’impôt. En location meublée non professionnelle (LMNP — loueur en meublé non professionnel), deux régimes d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) coexistent, avec des seuils de recettes et des modes de calcul distincts selon le type de meublé loué [S1][S6]. Ce guide compare micro-BIC et régime réel LMNP, situe les seuils actualisés par année d’imposition et propose des critères de décision selon votre profil de loueur — charges faibles ou élevées.
En bref
- Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire automatique (50 % ou 30 % selon le type de location, minimum 305 €) sans possibilité de déduire les charges réelles [S2][S6].
- Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, mais impose une comptabilité conforme au Code du commerce [S1][S12].
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, l’option pour le régime réel doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédant celle où elle s’applique [S8].
Table of Contents
Micro-BIC en location meublée : fonctionnement et seuils
Le régime des micro-entreprises, appelé micro-BIC pour les activités de location meublée, constitue le régime de droit commun tant que le chiffre d’affaires reste sous les seuils fixés à l’article 50-0 du code général des impôts (CGI) [S3].
Principe de l’abattement forfaitaire
Sous ce régime, l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble de vos charges : vous déclarez le montant brut des loyers perçus, charges locatives comprises, sans justifier aucune dépense [S2]. Un minimum d’abattement de 305 € s’applique dans tous les cas, ce qui signifie qu’en dessous de ce seuil de recettes, aucun impôt n’est dû [S2][S11].
Seuils de recettes annuelles à vérifier selon l’année d’imposition
Ces seuils évoluent chaque année. Pour l’imposition des revenus de l’année 2025, le micro-BIC s’applique lorsque les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excèdent pas 77 700 € pour la location meublée de longue durée et pour les meublés de tourisme classés/chambres d’hôtes, ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés [S6][S8]. Pour les revenus 2024, le seuil des meublés classés/chambres d’hôtes atteignait encore 188 700 € avec un abattement de 71 %, avant la baisse appliquée à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 [S10]. Pour les recettes perçues en 2026 (déclarées en 2027), le seuil des meublés classés remonte à 83 600 €, celui des non classés restant à 15 000 € [S11].
Cas des meublés de tourisme classés et non classés
L’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a introduit cette distinction en abaissant le seuil des meublés de tourisme non classés à 15 000 € et l’abattement correspondant à 30 %, contre 50 % auparavant [S5]. Ces règles sont réputées s’appliquer aux revenus depuis l’année 2023 selon la doctrine administrative, ce qui a pu faire basculer certains loueurs vers le régime réel du fait de la baisse du seuil [S5].
Régime réel en LMNP : charges déductibles et amortissement
Le régime réel LMNP s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites du micro-BIC, ou sur option lorsque vous souhaitez déduire vos charges précises ou amortir votre bien [S1].
Charges réellement déductibles
Contrairement au forfait du micro-BIC, ce régime autorise la déduction de charges effectivement supportées : impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt notamment [S12]. Chaque poste doit être justifié par une pièce comptable.
Amortissement du bien et du mobilier
L’amortissement constitue le mécanisme central du régime réel. Le mobilier et les améliorations s’amortissent sur une durée de 5 à 10 ans, pour un taux annuel compris entre 10 % et 20 % [S12]. Le prix d’achat immobilier lui-même ne constitue pas une charge déductible, mais il peut être amorti selon la durée réelle de détention du bien : si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix peut être déduit chaque année [S12].
Obligations comptables et déclaratives
Le régime réel suppose la tenue d’une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général, avec dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 et de ses annexes (bilan, compte de résultat) [S1]. Faire appel à un expert-comptable reste possible pour sécuriser ces obligations, sans que cela soit imposé par les textes.
Tableau comparatif micro-BIC et régime réel
Ce tableau reprend les valeurs sourcées applicables selon le type de location et l’année d’imposition concernée.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil location longue durée (revenus 2025) | 77 700 € HT [S6][S8] | Sur option sous ce seuil, obligatoire au-delà [S1] |
| Seuil meublé tourisme classé (revenus 2025 / 2026) | 77 700 € HT / 83 600 € HT [S10][S11] | Idem, obligatoire au-delà |
| Seuil meublé tourisme non classé | 15 000 € HT [S5][S6][S11] | Obligatoire au-delà |
| Abattement ou déduction | 50 % (longue durée, classé) ou 30 % (non classé), minimum 305 € [S2][S6][S11] | Charges réelles + amortissement, sans plafond forfaitaire [S12] |
| Complexité déclarative | Ligne unique sur la 2042-C-PRO [S2] | Déclaration 2031 et annexes, comptabilité commerciale [S1] |
Seuils et abattements par type de location
La comparaison montre un écart net entre location longue durée/meublé classé et meublé non classé, ce dernier étant désormais soumis à un plafond bas et un abattement réduit depuis la loi de finances pour 2024 [S5].
Déductions et amortissement
Le micro-BIC ne permet aucun retranchement complémentaire au-delà de l’abattement forfaitaire. Le régime réel, à l’inverse, cumule charges réelles et amortissement, ce qui peut réduire fortement le bénéfice imposable lorsque les charges sont significatives [S12].
Complexité et coût comptable
Le micro-BIC ne nécessite ni comptabilité ni recours à un professionnel. Le régime réel impose une comptabilité commerciale et généralement l’intervention d’un expert-comptable, ce qui représente un coût à mettre en balance avec l’économie d’impôt potentielle [S1].
Quel régime fiscal choisir selon votre profil de loueur
Aucun régime n’est universellement plus avantageux : le choix dépend du niveau de vos charges réelles rapporté à l’abattement forfaitaire applicable à votre situation.
Profil charges faibles vs charges élevées
Si vos charges annuelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) restent inférieures au montant de l’abattement forfaitaire, le micro-BIC peut s’avérer suffisant et plus simple à gérer. À l’inverse, un bien financé à crédit avec des intérêts d’emprunt élevés, ou un mobilier récent amortissable, oriente généralement vers le régime réel, qui permet de déduire ces montants précisément [S12]. Quel que soit le régime retenu, le bénéfice net reste soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux global passe de 17,2 % à 18,6 % en 2026 [S9].
La règle du point de bascule
Le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent
le taux d’abattement applicable :
- Location longue durée / meublé classé : dès que vos charges > 50 % de vos recettes
- Meublé de tourisme non classé : dès que vos charges > 30 % de vos recettes
Simulation sur 4 profils (recettes annuelles : 12 000 €, location longue durée)
| Profil | Charges réelles | Micro-BIC (abatt. 50 %) | Régime réel | Régime le plus avantageux |
|---|---|---|---|---|
| Bien sans crédit, peu de travaux | 1 800 € (15 %) | Base imposable : 6 000 € | Base imposable : 10 200 € | Micro-BIC |
| Bien avec crédit modéré | 5 400 € (45 %) | Base imposable : 6 000 € | Base imposable : 6 600 € | Micro-BIC (léger avantage) |
| Bien avec crédit + amortissement | 7 200 € (60 %) | Base imposable : 6 000 € | Base imposable : 4 800 € | Régime réel |
| Bien avec fort amortissement | 9 600 € (80 %) | Base imposable : 6 000 € | Base imposable : 2 400 € | Régime réel |
Base imposable = recettes − abattement (micro-BIC) ou recettes − charges réelles (réel).
Hors prélèvements sociaux. L’amortissement du bien peut réduire davantage la base au régime réel.
Impact sur la plus-value à la revente
L’amortissement pratiqué au régime réel modifie la valeur comptable du bien et peut avoir une incidence sur le calcul d’une future plus-value, notamment en cas de basculement vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour ce statut, l’exonération de plus-value est totale lorsque les recettes de location restent inférieures à 90 000 € HT sur les deux années civiles précédant la cession, sous réserve d’une activité d’au moins 5 ans ; elle devient partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT [S12]. Ce point mérite d’être vérifié avec un professionnel avant tout arbitrage, la situation patrimoniale de chaque loueur restant spécifique.
Consultez les ressources officielles avant d’arrêter un choix qui engage plusieurs exercices fiscaux.
Conditions et modalités pour opter au régime réel
Le régime réel s’applique de plein droit au-delà des seuils du micro-BIC, mais reste également accessible sur option en dessous de ces seuils [S1].
Délai d’option et formulaire
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, l’option pour le régime réel doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle elle s’applique [S8]. Lors du démarrage d’activité, l’option peut être indiquée dès la déclaration de création, ou au plus tard jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus (formulaire n° 2042) de l’année de la première période d’activité [S1]. Le dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 dans les délais vaut également signalement de l’option [S1].
Attention
Ce délai d’option, en vigueur depuis 2022, diffère des règles antérieures à cette réforme. Consultez la documentation officielle de l’administration fiscale avant toute démarche [S3][S8].
Durée d’engagement de l’option
Selon la documentation administrative du BOFiP, la validité de l’option est reconduite tacitement chaque année sans nouvelle démarche [S7]. Ce mécanisme permet au loueur de conserver le régime réel d’une année sur l’autre, sauf s’il demande un changement de régime par écrit auprès de l’administration.
Avantages, limites et statut LMNP ou LMP
Le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) s’apprécie indépendamment du régime d’imposition choisi, mais influence certaines règles applicables.
Comparatif LMNP et LMP
L’activité de location meublée est exercée à titre professionnel — c’est-à-dire sous statut LMP — lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et ces recettes excèdent les autres revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories visées à l’article 155, IV du CGI [S4]. En deçà, le contribuable relève du statut LMNP. Quel que soit ce statut, le régime réel s’applique de plein droit dès lors que les conditions d’éligibilité sont réunies, et le chiffre d’affaires annuel brut doit être porté sur la déclaration correspondante [S13].
Points de vigilance à vérifier avant de choisir
Le dépassement des seuils du micro-BIC pendant deux années consécutives (N-2 et N-1) fait basculer le loueur vers le régime réel obligatoire l’année suivante [S10]. Certaines situations particulières — pluralité de biens, changement de statut en cours d’année — peuvent modifier l’éligibilité aux deux régimes : ce point reste à vérifier avec l’administration fiscale ou un professionnel du chiffre, la doctrine administrative pouvant évoluer sur des cas spécifiques.
Demandez l’avis d’un expert-comptable pour votre cas précis avant de formaliser une option pour le régime réel, notamment si votre situation combine plusieurs biens ou un changement de statut LMNP/LMP.
Foire aux questions
Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ?
Le micro-BIC et le régime réel sont les deux régimes d’imposition des revenus BIC issus de la location meublée non professionnelle [S1]. Le premier applique un abattement forfaitaire automatique ; le second permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, selon les modalités décrites sur la fiche officielle des régimes d’imposition [S1].
Comment savoir si je suis au régime réel ou micro-BIC ?
Le régime applicable dépend du montant de vos recettes annuelles déclarées et d’une éventuelle option exercée auprès de l’administration fiscale [S1][S2]. Votre avis d’imposition et, le cas échéant, votre déclaration de résultat n° 2031 indiquent le régime effectivement retenu pour l’année concernée [S1][S2].
Est-il possible de cumuler un LMNP réel et un micro-BIC ?
Aucune des sources officielles consultées ne tranche cette question de façon générale pour un même foyer fiscal détenant plusieurs biens meublés. Ce point dépend de la nature exacte des locations concernées et mérite d’être vérifié directement auprès de l’administration fiscale ou avec un expert-comptable avant toute déclaration.
Quel régime choisir pour LMNP ?
Il n’existe pas de réponse universelle applicable à tous les loueurs. Le choix dépend du niveau de vos charges réelles, du montant de vos recettes annuelles et de votre projet patrimonial. Une analyse chiffrée de votre situation, éventuellement avec l’appui d’un expert-comptable, permet de comparer concrètement les deux options.
Sources
- [S1] Les régimes d’imposition |impots.gouv.fr — Direction générale des Finances publiques, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S2] Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S3] BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30 – 11/05/2022 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2022.
- [S4] BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 – 05/02/2020 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2020.
- [S5] BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 – 14/02/2024 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2024.
- [S6] Les locations meublées |impots.gouv.fr — Direction générale des Finances publiques, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S7] BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30 – 01/06/2018 — Bulletin officiel des finances publiques (DGFiP), 2018.
- [S8] httpwww2impotsgouvfrdocumentationdepliantspratiquespagedepliantshtmgp178 — Direction générale des Finances publiques, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S9] Location meublée longue durée : quels revenus déclarer ? — Ministère de l’Économie et des Finances, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S10] Foires aux Questions — Direction générale des Finances publiques, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S11] Location meublée de tourisme : quelles sont les règles à respecter pour sa résidence principale ? — Ministère de l’Économie et des Finances, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S12] Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S13] Location meublée : Fiscalité et exonération location meublée – ANIL — ANIL / ADIL, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
- [S14] Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? — Direction de l’information légale et administrative, date non indiquée, consulté le 14/09/2026.
Informations vérifiées le 14 septembre 2026. Contenu informatif : il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez les textes en vigueur sur Legifrance ou consultez un professionnel.
